温州未来四月温州楼市走向：买什么也别买房！
未来四月温州楼市分析：买什么也别买房！
未来四月温州楼市走向：买什么也别买房！
7月，温州楼市投机者们开始了风声鹤唳式的逃亡。濒死者往往张皇失措,会死命抓住一切能够抓到的东西,包括一根枯黄的稻草。但是这种顽固地无谓地狂抓，掩盖不了温州楼市“驾鹤西行”的颓势在他们的命根上留下的这样或者那样挥刀自宫的痕迹。
8月，温州楼市投机者们开始割肉放血。尽管时不时地放出有买家不得已以高价买入的烟雾弹，但是8月温州二手房抛售量的剧增，以及市场迅速做出的反映：房价出现一定的下降。表明潮流一旦涌来，一切都将重新洗牌。所以温州的房价下降已经是水到渠成，并且目前已经开始这样的趋势。那么到底是什么导致了温州房价的下降呢？
一、内因
1、温州房源充足，供大于求。
温州最大的网上房产交易平台温州热线房产频道8月24日的登记销售量为2000多套，到8月25日就猛增至3000多套，并呈现继续递增的事态。这除了表明投机者在加剧抛售之外，也说明温州楼市的空置量巨大。此外还有数量同样巨大的诸如六六之家，温州网等网上交易平台。剔除赘复信息。整个网络交易平台预计高达5000套。再加上挂在海螺，天浩等颇具有规模的中介公司以及路边红榜的二手房，如果再算上处于出租状态的房源，温州二手房的房源总数保守估计可超过10000套。10000套是什么概念？以温州此前每月400套的销售量，即使温州不再推出新盘，也可以供应温州人25个月的房产消费。目前的情势是，不久的将来除了开发商推出的新楼盘，政府也将推出63.3万平方米的经济适用房，两者相加，未来温州再新增10000套住房根本不是问题。所以温州房源紧张纯属投机者的无稽之谈。
2、温州不缺地。
香港全部土地面积是1000多平方公里,实际可利用土地面积只有300多平方公里,这块弹丸之地,却拥有常住人口600多万,是世界上人口最稠密的城市之一。温州的土地面积是11784平方公里,人口总数是755.8万人。温州号称，“七山二水一份田”，以此计算温州实际可利用土地是1200平方公里。可以见香港的土地比温州更加紧张，但是香港地产业在十年前最终就已经寿终正寝，即使香港经济已经复苏今天，地产业依然难以枯木逢春。人人有房住的小岛国新加坡土地资源之紧缺比香港过之而不及，但是其地产始终在低位运转。未来的中华人民共和国日本特别行政区，世界上人口最密集土地最稀缺的地区之一，其楼市步履蹒跚，刚走出15年的漫漫熊途，又马上遭遇楼市的严冬。由此可见，房价的上涨与否，跟土地的稀缺并没有直接的联系。
何况温州并不缺地。未来的温州也不会缺地。政府下半年预计推出18块土地，即将推出的其中的4块土地就可提供近20万平方米的住宅开发用地。如果按此计算，18块土地预计可提供近100万平方米的住宅开发用地。而且这集中放量的18块土地中，市区地块占了相当一部分，能够在一定程度保证我市今后起码5年内较为充足的房源供应。供不应求，将是温州楼市的必然趋势。
3、没有几个温州人能买得起房子
都说温州人有钱，并且很多人讲之归结为温州房价上涨的最主要原因之一，当然这也是温州楼市投机者经常炮制的一个烟雾弹。天花乱坠的吹嘘，要么是井底之蛙式的无知，那么是爆发户式的炫耀。什么温州人可以买下大半个中国之类的言论,除了弱智,只能让外人徒增笑柄.请翻开世界的地图，不说欧罗巴，不提美利坚，环顾中国东部的海岸线。房地产业低靡的日本，台湾，香港哪个不比温州人有钱？至于越南之类的贫弱小国，房地产业根本就奋亢不起来。因此，另一个结论是房价的高低跟收入也没有直接关系，收入低的地方，房价一定低；收入的高的地方，房价高到一定程度一定会下跌，而且如果按照房托们有钱即房价高的理论，温州的房价不降也难。
最新数据显示香港百万富翁数量是26万（以流动资金为准）。目前的香港人年人均收入是24万人民币。我们暂且给温州人足够的面子，就当年人均收入才区区2万人民币的温州，目前的百万富翁人数相当于香港的1/10，也就是说目前在温州流动资金能达到100万的家庭大约有2.6万户。要知道全中国的百万富翁（不包括港、澳、台）数量才25万户，基本集中在京沪穗，而中国有近600个城市，所以这个数据只能是偏高不可能偏低。另据调查，中国65%的百万富翁拥有2套以上住房，这个比例在温州只会更高。那么在温州，自己已经有一套住房而且子女也有住房的百万富翁估计是1.69万.也就是说只剩下0.91万的温州富翁还有其子女住房的刚性需求.
在二手房总价普遍高达200万,而且银根紧缩银行无钱可贷的今天,意味着流动资金在200万以下百万富翁根本买不起房子.按照金字塔基理论,占基座大多数的200万以下富翁占据富翁总数的1/3,也就是说这0.91万百万富翁中间只有大约6000名富翁能买的起房子.换句话说,目前温州楼市的市场潜在客户就只有区区这6000人。而且这6000人需不需要买房,会不会在温州买房还是未知数。所以套用一个使用频率相当高的词汇：这就是明显的有价无市。
为什么造成这样的局面？因为温州楼市投机者人心不足蛇吞象。举个极端的例子，如果温州的房子500亿一套，还是有市场的，起码比尔盖茨还是买得起的。问题是现在那些投机者非要捞的更多，把房价炒到510亿。好了，现在地球人都是买不起，在地球已经没有市场了，温州楼市的投机者们还是等者火星人来买吧。
所以这就很容易解释这样一个现象：为什么温州房价在5000元运行的时候，很多人都说要跌，但是最后还是涨了。在10000元运行的时候，很多人也都说要跌，但是最后也还是涨了。在15000元运行的时候，很多人也都说要跌，但是最后也还是涨了。因为无论是5000，10000，还是15000都还没有超过相对比国内其他地方富裕的温州人所能承受的经济能力。但是现在到达20000，连百万富翁也买不起了，就等着千万富翁来买吧。在温州有多少人流动资金在1000万以上？1000万以上的人屑于在温州买这种质量低劣的房子吗？不会。所以温州的楼市的投机者们就等着倾家荡产吧。你们的死亡不是别人造成的，恰恰是你们自己，自己把自己逼上绝路，这叫什么？这叫多行不义必自毙。这叫自作孽不可活。这就不难理解为什么最近温州楼市已经从观望僵持，到现在的小幅下降了。当然不久会降的更多。
一个聪明的投机者，有着非常睿智的市场眼光，可惜你们是瞎子。温州人经济属于经济学上的椭圆形模式。上头过千万的温州人和低层赤贫的温州人占据少数，中间资产达到50万到200万的温州人占据了绝大多数。但温州的投机者们却愚蠢的抬价，彻底把中间这部分原本有能力买房，而且利润也相当客观的巨大市场抛弃，这简直就是自找死路。温州的平均房价定位在10000至12000是最有利可图的。所以看似精明的温州投机者根本就是一群不懂市场不谙经营的抬价机器。
二、外因
1、政策
金庸的小说里最厉害的招式是无招胜有招。中央最近的很多举措与此有着异曲同工之妙。在5、6月份中国楼市暴涨的时候，中央管理层没有一丝的政策出台，而且连任何声明任何表态也没有。这让人有着非常丰富的想象空间。同时外界不停传言，中央将对楼市投机加大打击力度，整个温州大街小巷上的空气都弥漫着某种一触即发的打压味道。但谁也不知道管理层将如何打击楼市投机。就在此时，地产协会建议中央征收物业税；人民银行提高储备金利率和贷款利息；这期间惟独缺少管理层的身影，这让温州楼市投机者们没有了此前对待“国六条”“国八条”那样有的方矢的目标感。他们无法想象明天一觉得醒来，将有什么青天霹雳的政策把他们逼上作茧自缚的窘镜。于是只能每天在惶惶不可终日的等待中惶恐不安，直到忍受不了煎熬的那天低价甩卖。
8月24日，国务院主持的全国住房工作会议在北京低调召开。期间国务院办公厅全文发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。这份意见的主题是低收入家庭和廉租房，经济适用房，但却是对商品房市场投机的隔山打牛。它不仅仅将住房问题上升到国务院级别的高度，更将引导中国房市发生质的变化。同时它还有一个往往被人忽略的画外音是今后房价上涨将采取地方官员负责制，这等于将一个地方官员的政治前途和楼市绑定。只是这些隐秘的信息，依然没有给市场明确的回答：如何调空如何打压楼市投机。所以这依然是一招无招胜有招。中央已经吸取以前的教训，想要的正是这种牵着投机者的鼻子走的效果。所谓明枪易躲，暗箭难防。最可怕的敌人不是比自己强大的敌人，而是让自己捉摸不定，无法了解的敌人。正如周星弛的《破坏王》所描述，周星星之所以打败比自己强几倍的对手，是因为周星星在擂台上背对着对手，让对手摸不透周星星的真正实力而导致进攻犹豫不定，最终落败。这是一种很高明的心理战术。显然，温州楼市的投机者们正被这种战术一招致命。当然，当一切尘埃落定，管理层必将来一个风卷残云的无敌风火轮，然后投机者们倾家荡产。
2、银行
很多温州房托的理论是相当可笑和幼稚的。诸如就算温州楼市暴跌承担风险的也只是银行，跟温州人没什么关系等等言论。这种言论的可笑就在于他们把中国的银行都当作一个只知道不停贷款存款的傻冒。他们自以为是地把银行当作智商程度相当于三岁小孩的弱智提款机。所以他们是很可悲的一群文盲。他们要么把银行里的风险控制，贷款审计机构当作充门面的摆设，要么根本就不知道原来银行里还有风险控制机构的存在。
但是这次他们应该对银行风险控制，贷款审计机构有些模糊的印象了。下半年，银行普遍紧缩银根，贷款很难了，这就是银行风险控制，贷款审计机构的作用。这些机构提醒领导说，我们不能再放贷款了，否则我们要破产的。于是温州的银行们关起了贷款的闸门。房贷更加困难，更加稀少。所以温州楼市接盘的人更加稀少，温州楼市就只有等死了。本来资产有100万的人，再贷款100万就可以买房子了，但是现在款都贷不了，谁还买的起？逃亡还是死亡对温州的投机者们应该是一个摆上日程，值得好好思考的问题。
当然这还只是第一步。接下来的手段是银行不断加息。有的人可能通过特殊关系贷到款，但在加息面前这些人也要想想，贷了这么多自己还的起吗？以前一个月可能只要还3000，但是现在要还4000，而且利息还在不停上升，这是个无底洞。所以即使可以贷款的人也不敢买房子了。那么温州人谁还想买房子？谁还买的起房子？这样的人估计凤毛麟角了。以前，有人说银行的房价的助推器，现在估计是房价的打桩机了。银行都来狠狠地踹上房价一脚，温州的房价不将也难。
3、股市
A股的强势稳定，QDII、港股直通车的开通以及中石化等优绩蓝酬的回归，作为市场弄潮儿的温州人不能不心动。目前情况下，股市的成本，风险度比楼市低很多，但回报率却高的出奇。因此保守估计将有10亿温州资金购买港股，温州人正在成批成批的奔赴香港考察。这势必给楼市的资金造成巨大的分流。而且分流的前提是资金从楼市套现。这给原本冰冷的温州楼市又泼了一场冷水。
三、总结
对于目前想买房的人，如果不是马上急需（买的时候要砍价），千万不要着急，要坚信更加便宜的房子在等着你，你要做的就是适时抄底。作为亲民的胡温绝对不会看到民生多艰，这是信念。作为执政党，绝对不会看到自己的统治基础被利益集团动摇，哪怕它有多强大，这是历史的真理。而我们要做的是，面对濒临死亡温州楼市和投机者，我们要大度地送他们一程，然后送上花圈，赋上挽联：买什么也别买房子；卖什么也别卖股票。横批：伟大的温州楼市永垂不朽！
温州未来四月温州楼市走向：买什么也别买房！
